Собственников помещений многоквартирных домов сейчас активно агитируют создавать ТСЖ (товарищество собственников жилья). Для этого у представителей органов местного самоуправления есть веская причина - необходимость получить из Федерального бюджета согласно ФЗ № 185 деньги на капремонт многоквартирных домов и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.
Как указывается в данном федеральном законе, одним из условий для получения этих денежных средств муниципалитетом является создание в этом году не менее 5 % ТСЖ.
Поэтому и ведется сейчас активная агитация представителями власти населения по созданию Товариществ собственников жилья.
Так что же такое ТСЖ и выгодно ли его создание собственникам помещений в многоквартирных домах?
ТСЖ - это объединение собственников помещений в доме для совместного управления, пользования и владения общим имуществом в многоквартирном доме, в установленных законодательством пределах.
Преимуществами создания ТСЖ для собственников квартир являются:
- возможность контролировать средства, которые они собирают за содержание и ремонт жилья ( верхняя строчка в платежке);
- возможность напрямую, без посредников заключать договора на содержание и ремонт дома, на выгодных для жильцов дома условиях;
- собственники помещений в доме смогут самостоятельно распоряжаться общим имуществом дома ( подвал, колясочные, технические помещения и т.д.)
И просто возможность стать хозяевами своего дома.
Все это возможно при грамотном составлении Устава ТСЖ, где прописаны права и обязанности членов ТСЖ, Правления и Председателя ТСЖ.
Очень важно также, чтобы в состав Правления ТСЖ были избраны те члены Товарищества, которые будут действовать в интересах большинства собственников многоквартирного дома и нести ответственность за свои действия и решения.
Для того, чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.
Общее собрание может проводиться в очной форме ( когда жильцы собираются вместе для голосования) или заочно, когда собственникам помещений вручают под роспись уведомления с повесткой дня о проведении собрания. При этом указывается дата окончания приема бюллетеней голосования, с указанием места и адреса, куда передаются бюллетени голосования, адрес и контактный телефон инициатора данного собрания,
у которого можно взять для ознакомления документацию по проведению данного собрания .Например, предлагаемый для утверждения Устав ТСЖ, договор управления домом, если он будет заключаться и т.д.
Затем через 10 дней раздают бюллетени для голосования ( решения ), в которых на голосование поставлены вопросы, указанные в повестке дня.
Собственники помещений в доме заполняют данные бюллетени и отдают их по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его регистрации. Число членов ТСЖ должно превышать 50 % от общего числа собственников, проживающих в доме.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание, которое избирает правление ТСЖ. Председатель может тоже избираться на общем собрании ТСЖ, если это прописано в Уставе ТСЖ.
Руководство деятельностью ТСЖ осуществляют Правление, которое избирается сроком на 2 года, и Председатель ТСЖ, который избирается на срок, указанный в Уставе ТСЖ. Правление выбирает из своего состава Председателя ТСЖ, на срок, указанный в Уставе ТСЖ, который действует без доверенности от имени Товарищества, подписывает платежные документы и совершает иные сделки, которые в соответствии с Уставом ТСЖ не требует одобрения Правлением или общим собранием членов ТСЖ.
Правление и Председатель принимают решения по всем вопросам в пределах своей компетенции, прописанной в Уставе ТСЖ, жилищном и гражданском законодательстве.
Правление является исполнительным органом ТСЖ и подотчетно общему собранию членов ТСЖ. В обязанности Правления, в том числе, входит:
- контроль своевременности внесения платежей и взносов;
- составление смет расходов и доходов на соответствующий год и отчета о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения;
-управление домом или заключение договора на управление им и т.д.
При создании ТСЖ, заключение договора управления от имени ТСЖ относится к компетенции Правления ТСЖ. в соответствии со ст.148 ЖК РФ.
Согласно ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ является юридическим лицом с момента его регистрации.
То есть, после регистрации ТСЖ в налоговой службе Правление ТСЖ имеет право заключить договор управления домом с управляющей организацией в соответствии
со ст. 162 ЖК РФ.
При этом Правление ТСЖ не вправе решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ, а это, в том числе:
- установление размера общих платежей и взносов;
- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
- утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
- принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме и др.
Все статьи расходов определяются Правлением ТСЖ и передаются на рассмотрение общему собранию ТСЖ.
Поэтому, прежде, чем заключить договор управления с управляющей организацией, Правление обязано, согласно Уставу ТСЖ, согласовать с Общим собранием ТСЖ размер обязательных платежей Товарищества, утвердить годовую смету Товарищества.
При этом Правление ТСЖ не имеет право передавать контрольные функции, в том числе, и те которые относятся к компетенции общего собрании ТСЖ и ревизионной комиссии ТСЖ, управляющей организации.
Правление от имени ТСЖ имеет право прописать в договоре управления домом, что оставляет за собой право согласовывать и контролировать содержание заключаемых управляющей компанией с подрядчиками договоров. Можно поделить функции управления домом между Правлением и управляющей организацией
Все это должно быть прописано в подписанном сторонами договоре управления многоквартирным домом.
Правление вместе с Председателем имеет право самостоятельно управлять домом, наняв для этого штат сотрудников: дворника, слесаря, бухгалтера и т.д.
При этом Правление или по его поручению Председатель ТСЖ заключает от имени собственников помещений в доме договора с организациями, предоставляющими коммунальные услуги ( воду, тепло, свет и т.д.) и организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту жилья ( вывоз мусора, обслуживание лифта, аварийная служба и др.)
Правление несет ответственность перед членами ТСЖ и собственниками жилых и нежилых помещений в доме за убытки, причиненные ТСЖ при неэффективном управлении домом.
Необходимо отметить, что все статьи расходов определяются Правлением и передаются на утверждение общему собранию ТСЖ.
Ответственность за организацию, состояние, достоверность бухгалтерского учета, своевременного предоставления годового отчета общему собранию ТСЖ несет Правление и Председатель ТСЖ.
Достоверность данных в годовом отчете, балансе, счете прибылей и убытков должна быть подтверждена ревизионной комиссией ТСЖ., которая избирается общим собранием членов ТСЖ не более, чем на 2 года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены Правления ТСЖ. Не реже, чем один раз в год, ревизионная комиссия должна проводить ревизию финансовой деятельности ТСЖ и отчитаться перед общим собранием о своей деятельности
При грамотной организации - Товарищество собственников жилья является одним из более эффективных способов управления многоквартирным домом.
Но для этого необходимо, чтобы власть способствовала и поддерживала развитие частного бизнеса в жилищно - коммунальной сфере.
Необходимо также создание системы обратной связи с населением, чтобы муниципалитет имел возможность постоянно отвечать на все вопросы населения в сфере реформы ЖКХ.
Для этого в первую очередь необходимо решение муниципалитетами таких важных вопросов, как:
- Создание информационного центра.
То есть, в определенном месте жители могли бы получить бесплатную консультацию по проведению общего собрания собственников многоквартирного дома, по созданию ТСЖ, составлению Устава ТСЖ, порядку его регистрации и др.
- Установление порядка передачи дома от управляющей компании к ТСЖ
( передача техпаспорта и иной документации на дом );
- Решение вопроса о долгах по капремонту и текущему ремонту дома.
Например, принятие решения о включении в первую очередь домов, в которых создано ТСЖ, в целевую программу по капремонту.
Без решения этих вопросов создание ТСЖ для многих собственников многоквартирных домов пока затруднительно.
Комарова Т.Т. - председатель комиссии по ЖКХ Общественной палаты Тульской обл.
