Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением ( плата за наем );
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
3) Плату за коммунальные услуги.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. ( Если многоквартирный дом ведомственный, принадлежит предприятию, то капремонт дома обязано делать данное предприятие. Если данный дом является муниципальным, то капремонт выполняется за счет средств муниципалитета ).
Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг у нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникает с момента заключения договора социального найма в соответствии со ст. 153, п. 2 ЖК РФ.
Данный договор должен соответствовать типовому договору социального найма, утвержденному Постановлением Правительства № 315 от 21.05.2005 г.
Согласно данному типовому договору социального найма, бремя расходов по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан нести Наймодатель жилого помещения, то есть администрация или предприятие, если дом ведомственный. Наниматель участвует в расходах по содержанию и текущему ремонту дома.
Согласно ФЗ РФ № 184 от 26.12.2005 г. устанавливается ежегодный предельный индекс платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
В ст. 6, ФЗ РФ № 184 указывается следующее:
Установить, что размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (далее - размер платы граждан за жилое помещение), и размер платы граждан за коммунальные услуги, предусмотренные статьями 156 и 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны соответствовать предельным минимальным и (или) максимальным индексам, устанавливаемым в соответствии с настоящей статьей.(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
Во исполнение приказа Федеральной службы по тарифам от 11.02.2006 г. № 68 -эб и на основании Постановления администрации Тульской области от 07.02.2007 г.
«О департаменте Тульской области по тарифам », Департамент Тульской области по тарифам своим Постановлением от 22.11.07 г. № 323 установил предельные индексы изменения размера оплаты граждан за жилое помещение и предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги по муниципальным образованиям Тульской области на 2008 год.
Предельный максимальный индекс изменения размера платы за жилое помещение для Тульской области на 2008 год составляет 11 %.
Согласно Постановлению Департамента Тульской области по тарифам от 20.11.08г. № 252/2 « Об установлении предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги на 2009 год по муниципальным образованиям Тульской области», предельный индекс изменения размера платы за жилое помещение на 2009 г. для г. Тулы был установлен в размере 18 %.
Согласно п. 4, ст. 155 ЖК РФ,
наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно - правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится Наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
То есть, разницу в оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, которая выше установленного предельного индекса изменения размера оплаты в г. Туле, обязан оплачивать не наниматель, а собственник муниципального жилья - муниципалитет г. Тулы.
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, не принимавшие решения о выборе способа управления своим домом, не обязаны осуществлять оплату жилых помещений в повышенном размере.
По общему правилу, установленному в частности ст. 210 ГК РФ, именно собственник несет бремя расходов по содержанию, капитальному и текущему ремонту, принадлежащему ему имуществу.
В ст. 39 ЖК РФ сказано, что
«Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г., регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общедолевой собственности собственникам в многоквартирном доме.
В ст. 16, Постановления № 491 сказано, что
«Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: собственниками помещений; ТСЖ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом (при управлении многоквартирным домом ».
Согласно ст. 156, п. 2 ЖК РФ
Оплата пользования жилым помещением (плата за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма государственного и муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитии исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Согласно ст. 157 ЖК РФ
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.
ОАО ТЭК требует от нанимателей и собственников жилых помещений многоквартирных домов г. Тулы оплачивать электроэнергию по нормативу - 7 квт. на 1 человека без лифта и 14 квт. на 1 человека с лифтом. Ссылаясь при этом на пункты 24, 25 Приложения к Постановлению Правительства № 306 от 23 мая 2006 г.
В решении Верховного суда РФ от 02.10.2007 г. № ГКПИ07 -1019 разъясняется, что указанные в пункте 25 Приложения к Постановлению № 306 нормативы 7 квт. и 14 квт., могут применяться только в формуле пункта 24 Приложения при установлении норматива электрической энергии внутри жилых помещений (квартир) при отсутствии в них приборов учета электрической энергии.
То есть, норматив 7 квт. с человека и 14 квт. с человека применять при начислении платы за МОП нельзя.
Согласно ст. 2 ФЗ РФ № 210, ст. 162 ЖК РФ, п. 3 Постановления Правительства № 307 от 23 мая 2006 г. при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, потребителем ( абонентом ) ресурсоснабжающей организации является данная управляющая организация, а не собственники помещений многоквартирного дома.
Согласно ст. 539 ГК РФ,
« договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличие у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».
То есть, энергосбытовая компания при заключении договора с ОАО УК
г. Тулы обязана требовать от них наличия приборов учета электрической энергии в местах общего пользования и на лифты в многоквартирных домах, с которыми ОАО УК г. Тулы заключен договор управления домом
